Coldwell Banker

Proprietati istorice

Evaluarea proprietăţilor istorice implică consideraţii speciale în legătură cu natura metodelor şi materialelor construcţiilor vechi, eficienţa şi performanţa curentă ale unor astfel de proprietăţi, în termeni de active moderne echivalente, adecvarea metodelor folosite pentru a repara/restaura sau a reface/ reabilita proprietăţile, precum şi cu caracterul şi sfera protecţiilor legale sau statutare de care beneficiază proprietăţile.

Evaluarea proprietăţilor istorice se poate face prin aplicarea celor trei abordări - prin comparaţia vânzărilor, prin cost şi prin venit. Selectarea abordării sau abordărilor ce vor fi utilizate depinde de existenţa datelor/informaţiilor necesare pentru a aplica acea sau acele abordări.

Pentru a aplica abordarea prin comparaţia vânzărilor, natura istorică a proprietăţii ar putea modifica ordinea de prioritate normală a elementelor/caracteristicilor de comparaţie ale proprietăţilor comparabile. Este important ca evaluatorul să găsească proprietăţi comparabile cu caracteristici istorice similare cu cele ale subiectului.

Criteriile pentru selectarea proprietăţilor comparabile includ: asemănarea localizării (de ex. zonarea, utilizarea permisă, protecţia legală şi concentrarea proprietăţilor istorice), stilul arhitectural, mărimea proprietăţii şi asocierile specifice culturale sau istorice ale proprietăţii subiect. Asupra preţurilor de vânzare ale comparabilelor pot fi făcute o varietate de corecţii. Acestea reflectă diferenţele de localizare, de cheltuieli de restaurare sau reabilitare sau de îngrădiri specifice.

Corecţiile in raportul de evaluare sunt făcute în următoarele situaţii:

- când trebuie suportate cheltuieli de restaurare sau reabilitare a proprietăţii subiect, dar nu şi pentru comparabilele vândute;

- când îngrădirile specifice ale subiectului, de exemplu contracte restrictive sau servituţi de conservare, diferă de cele ale proprietăţilor comparabile.

Proprietăţile istorice care au o utilizare cu caracter comercial se evaluează uzual, prin abordarea prin venit. Când ambianţa şi arhitectura deosebite ale unei proprietăţi istorice contribuie la creşterea capacităţii de utilizare a acesteia, în scop de generare de venit, iar această utilizare în scop de venit este considerată a fi cea mai bună utilizare a proprietăţii istorice, evaluarea va ţine cont de următoarele:

- toate lucrările propuse pentru repararea, adaptarea sau reabilitarea proprietăţii istorice trebuie să întrunească cerinţele de zonare existente şi obligaţiile contractuale.

- când sunt necesare autorizaţii pentru clădirile din registru sau exceptări de la codurile clădirilor sau modificarea documentaţiei de urbanism, trebuie luată în considerare şi perioada de timp necesară pentru obţinerea unor astfel de autorizaţii/aprobări.

Abordarea prin venit trebuie să ia în calcul rentabilitatea unei proprietăţi istorice generatoare de venit, pe baza chiriei şi/sau venitului comercial pe care proprietatea este capabilă să îl genereze. Evaluatorul va trebui să facă referire la cheltuielile adiţionale implicate în menţinerea proprietăţii, mai ales la acele cheltuieli induse de deprecierea funcţională sau de constituirea rezervelor pentru fondul de amortizare. Când aplică abordarea prin cost la evaluarea proprietăţilor istorice, evaluatorul trebuie să aprecieze dacă caracteristicile/aspectul clădirii vor avea o valoare intrinsecă pe piaţa acelei proprietăţi. Unele clădiri istorice vor avea valoare pur şi simplu datorită statutului lor de simbol, de exemplu o faimoasă galerie de artă, în care clădirea are o importanţă egală sau mai mare decât funcţia pe care o îndeplineşte. Cu alte cuvinte, potenţialul de servicii al unor astfel de clădiri este inseparabil de caracteristicile ei istorice. Echivalentul modern al acestor proprietăţi va trebui să reflecte fie costul de reproducţie a unei replici sau, dacă acest lucru nu este posibil din cauza inexistenţei materialelor sau tehnicilor originale, costul unei clădiri moderne cu o specificitate similară.

În multe cazuri, atributele istorice nu vor adăuga nicio valoare sau chiar pot reprezenta o îngrădire pentru un cumpărător de pe piaţă, de exemplu un spital care funcţionează într-o clădire istorică. În astfel de cazuri, echivalentul modern va reflecta costul unei clădiri noi, construită conform specificaţiilor convenţionale moderne.

În toate cazurile, corecţiile făcute pentru reflectarea deteriorării fizice şi deprecierii funcţionale vor trebui să reflecte factori cum ar fi costul ridicat de mentenanţă a proprietăţii istorice, precum şi pierderea flexibilităţii de adaptare a clădirii la nevoile modificate ale unui ocupant.

Terenul sau amplasamentul pe care o proprietate istorică este aşezată, poate avea restricţii asupra utilizării lui. Ca urmare, orice astfel de restricţii vor afecta valoarea terenului şi a întregii proprietăţi imobiliare.

Activele istorice sau de patrimoniu, pentru care nu există informaţii de piaţă credibile sau relevante, care nu au potenţial de a genera venit şi care vor fi înlocuite sau nu, ar putea să nu fie evaluate în mod credibil. Un exemplu ar putea fi clădirile ruinate parţial, care nu au potenţial de a genera venit. Când nu este posibilă o estimare credibilă a valorii, evaluatorul trebuie să arate motivele acestei concluzii, în raportul său de evaluare.

Prevederile legale menite să protejeze proprietăţile istorice pot limita sau restricţiona utilizarea, intensitatea utilizării sau degradarea unei proprietăţi istorice. Astfel de exemple sunt: acordurile restrictive referitoare la teren, care se menţin în cazul schimbării proprietarului; servituţi de conservare care interzic anumite modificări fizice ale terenului, faţă de situaţia fizică a terenului la data constituirii servituţii sau imediat după restaurare; şi o servitute de conservare care limitează utilizarea viitoare a proprietăţii, astfel încât să se protejeze spaţiile deschise, mediul natural sau habitatul animalelor sălbatice.

Clauzele restrictive şi servituţile de conservare, existente sau propuse, pot avea o influenţă majoră asupra celei mai bune utilizări a unei proprietăţi istorice şi, de aceea, au un efect semnificativ asupra valorii proprietăţii. Servituţile de conservare pot fi donate, cumpărate sau obţinute prin confiscare/expropriere.

Etape parcurse in procesul de evaluare:

- documentarea, pe baza unei liste de informatii furnizate de catre proprietar;

- inspectia amplasamentului si al zonei ;

- stabilirea limitelor si ipotezelor care au stat la baza elaborarii raportului;

- selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport;

- analiza tuturor informatiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluarii;

- aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru determinarea valorii proprietatii imobiliare.

Procedura de evaluare este conforma cu standardele, recomandarile si metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR.