Coldwell Banker

Hoteluri, restaurante

Evaluarea hotelurilor, a motelurilor a restaurantelor sau barurilor implică consideraţii speciale în legătură directa cu natura activitatii acestora. Evaluatorul trebuie sa cunoasca factorii de baza care genereaza valoare in cazul acestor tipuri „speciale” de proprietati. Se pot enume urmatorii factori: gradul de ocupare, pret mediu pe camera, venituri din bar/restaurant, venituri din servicii, rotatia per scaun de restaurant etc. Toti acesti factori enumerati pe scurt influenteaza major calculele care conduc la estimarea valorii.

Abordarea prin venit ca metoda de baza in evaluarea acestor tipuri de proprietati ia în calcul rentabilitatea unei proprietăţi generatoare de venit, pe baza chiriei şi/sau venitului comercial pe care proprietatea este capabilă să îl genereze. Evaluatorul va face referire la cheltuielile adiţionale implicate în menţinerea proprietăţii, mai ales la acele cheltuieli induse de deprecierea funcţională sau de constituirea rezervelor pentru fondul de amortizare.

Evaluarea ca proces va face uz de toate cele 3 metode de evaluare recomadate de standardele de evaluare ANEVAR si va argumenta la final valoarea estimata pe baza criteriilor de adecvare, precizie si cantitatea/disponibilitatea informatiilor.

Un aspect foarte important este idnetificarea celei mai bune utilizari care reprezinta alternativa de utilizare a proprietatii selectata din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicarii metodelor de evaluare in capitolele urmatoare ale lucrarii.

Cea mai buna utilizare – este definita ca utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau construit care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai buna valoare.

Cea mai buna utilizare este analizata uzual in situatia terenului liber si a constructiilor aferente. Cea mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare trebuie sa indeplineasca patru criterii:

Un alt aspect foarte important este criteriu de utilitate al unei propreitatii, care este mai degraba un termen relativ sau comparativ si nu un criteriu absolut.

In mod esential, evaluarea proprietatii este influentata de modul in care proprietatea este utilizata si/sau ar putea fi tranzactionata in mod normal pe piata. Sunt proprietati care au o utilitate mai mare daca sunt exploatate ca parte a unui grup, de exemplu, proprietati administrate de o intreprindere integrata, cu lanturi de subunitati de vanzare cu amanuntul, restaurante fast-food sau hoteluri. De aceea, trebuie facuta o distinctie intre utilitatea unei proprietati care este luata in considerare ca entitate individuala si cea rezultata din situatia in care este o parte a unui grup. Daca valoarea proprietatii, considerata ca parte din intreg sau din portofoliu, este diferita de valoarea sa individuala, aceasta valoare ar trebui luata in considerare si raportata ca atare prin prisma evaluarii intregului si nu a parti in mod individual.