Coldwell Banker

Propr. rezidentiale

La evaluarea proprietatilor rezidentiale sunt incluse urmatoarele:

• evaluarea de  apartamente cu 2, 3 si 4 camere,
  
• garsoniere,
  
• penthouse-uri,
  
• duplex-uri,
  
• triplex-ur, etc.

In general, aceste proprietati sunt tranzactionate pe o piata libera, activa in care pretul de vanzare este stabilit de echilibrul intre cerere si oferta. Datele sau informatiile pentru intocmirea raportului de evaluare sunt relativ usor disponibile, avand in vederea aceste proprietati reprezinta ponderea cea mai mare in totalul proprietatilor existente.  
Pentru estimarea pretului implicat de un tip de valoare adecvat, evaluatorul trebuie sa aplice una sau mai multe abordari in evaluare. Termenii abordare in evaluare sau metoda de evaluare se refera la metodologiile analitice general acceptate utilizate de obicei.

Estimarea valorii se face pe baza metodelor de evaluare bazate pe informatiile disponibile. Exista 3 metode de evaluare enumerate mai jos:

1.    Metoda de evaluare Abordarea prin comparatia vanzarilor ia in considerare vanzarile proprietatilor similare sau substituibile si informatiile referitoare la piata si stabileste o estimare a valorii prin procese de comparatie. In general, proprietatea evaluata este comparata cu proprietati similare vandute, tranzactionate pe o piata deschisa. Pot fi luate in considerare, de asemenea, cotatiile si ofertele de vanzare.
   
   Metoda comparatiilor de piata utilizeaza analiza comparativa: estimarea valorii de piata se face prin analizarea pietei pentru a gasi proprietati similare si compararea acestor proprietati cu cea evaluata. Premiza majora a metodei este aceea ca valoarea de piata a unei proprietati imobiliare este in relatie directa cu preturile unor proprietati competitive si comparabile.
   
   Analiza comparativa se bazeaza pe asemanarile si diferentele intre proprietati si tranzactii, care influenteaza valoarea.Este o metoda globala care aplica informatiile culese urmarind raportul cerere-oferta pe piata imobiliara, reflectate in mass-media sau alte surse de informare. Se bazeaza pe valoarea rezultata in urma tranzactiilor cu imobile efectuate in zona.
   
   
2. Metoda de evaluare Abordarea prin venit ia in considerare informatiile referitoare la veniturile si cheltuielile aferente proprietatii evaluate si estimeaza valoarea printr-un proces de capitalizare. Capitalizarea leaga venitul (de obicei, venitul net) de un anumit tip de valoare prin convertirea lui intr-o estimare de valoare. Acest proces poate lua in considerare relationarile directe (cunoscute ca rate de capitalizare), ratele de actualizare (care reflecta rentabilitatea investitiei) sau ambele.
   
   
3. Metoda de evaluare Abordarea prin cost ia in considerare ca substitut, pentru cumpararea unei anumite proprietati, alternativa de a achizitiona un activ echivalent modern cu aceeasi utilitate. In contextul proprietatii imobiliare, aceasta ar implica atat costul achizitionarii unui teren echivalent cat si costul construirii unei cladiri noi echivalente. Fara sa fie implicate timpul, riscul si neadecvarea, pretul pe care un cumparator l-ar plati pentru activul de evaluat nu ar fi mai mare decat costul unui echivalent modern. Adeseori, activul de evaluat va fi mai putin atractiv decat costul echivalentului modern din cauza varstei sau deprecierii. O ajustare a costului de inlocuire cu deprecierea este necesara pentru a reflecta aceasta.