Coldwell Banker

Evaluare terenuri

Terenul este esenţial pentru viaţa şi existenţa noastră. Importanţa terenului îl plasează în centrul atenţiei juriştilor, geografilor, sociologilor şi economiştilor, ale căror discipline de studiu sunt legate de teren şi de utilizările alternative ale acestuia.

Evaluarea terenului, considerat ca fiind liber sau a terenului ca fiind construit, reprezinta un concept economic. Liber sau construit, terenul este numit proprietate imobiliara.

Valoarea terenului prin prisma evaluarii este data de utilitatea si capacitatea bunului/proprietatii imobiliare de a satisface anumite nevoi. Valoarea proprietatii imobiliare are la baza criterii clare cum ar fi: permanenta locatiei, amplasamentul, caracterul de unicitate, durabilitatea, disponibilitatea ofertelor, utilitatea caracteristica.

Proprietatea reprezinta un concept juridic care include toate beneficiile legate de detinerea acesteia (avantaje, drepturi etc). Trebuie facuta distinctia intre termenul de proprietate imobiliara, ca entitate fizica si exercitarea dreptului de proprietate asupra terenului, ce reprezinta un concept juridic. In baza dreptului de proprietate asupra unui bun, proprietarul il poate vinde sau instraina in alt mod, il poate folosi sau inchiria sau altfel spus de a dispune liber aspura folosirii sau intrainarii.

Proprietate mobiliara se refera la o categoria bunuri altele decat cele imobiliare (legate de pamant). Termenul de proprietate, utilizat fara alte precizari sau identificari, se poate referi la proprietatea imobiliara, la proprietatea mobiliara sau la alte tipuri de proprietate cum ar fi intreprinderile sau activele financiare ori o combinatie a acestora.

Proprietatea imobiliara este definita ca fiind terenul si acele elemente create de om si care sunt atasate terenului. Este tangibil (poate fi vazut si atins) si impreuna cu toate amelioratiunile situate pe teren, deasupra lui dar si in subteranul terenului.

Legile nationale din fiecare tara prevad criterii pentru diferentierea proprietatii imobiliare de proprietatea mobiliara. Desi este posibil ca aceste concepte juridice sa nu fie recunoscute in toate tarile, ele sunt totusi adoptate aici pentru a face deosebirea intre aceste concepte si notiuni importante.

Drepturile reale imobiliare includ toate prerogativele, avantajele si beneficiile asupra bunurilor imobile ce fac obiectul acestor drepturi. Ele pot fi probate, in mod normal, prin documente (de ex. un titlu de proprietate) fiind distincte de proprietatea fizica imobiliara asupra careia acestea se exercita.

Terenul este tratat ca un activ permanent, dar amenajarile terenului si constructiile atasate acestuia au o durata de viata finita. Datorita fixitatii terenului, fiecare lot de proprietate imobiliara are o localizare unica. Permanenta terenului inseamna ca este de unanim acceptat ca terenul exista si dupa disparitia constructiilor atasate acestuia, care au o durata de viata finita.

Caracteristicile unice ale terenului determina utilitatea lui optima. Atunci cand terenul este evaluat separat de constructiile de pe el, principiile economice cer ca amenajarile terenului si constructiile atasate sa fie evaluate ca o contributie sau o deteriorare adusa la valoarea totala a proprietatii. Astfel, valoarea de piata a terenului, bazata pe conceptul de „cea mai buna utilizare”, reflecta utilitatea si permanenta terenului, in contextul pietei, iar valoarea amenajarilor terenului si a constructiilor atasate lui reflecta diferenta dintre valoarea terenului si valoarea de piata a proprietatii ca fiind construita.

In domeniul evaluarilor, conform standardului ANEVAR definitia valorii de piata este urmatoarea:

“Valoarea de piata este marimea pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evaluarii intre un cumparator decis si un vanzator hotarat , intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing adecvata, in care partile au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangeri.”

Cele mai multe proprietati sunt evaluate ca o combinatie intre teren si amenajarile acestuia si constructiile atasate. In aceste cazuri, evaluatorul va estima valoarea de piata luand in considerare cea mai buna utilizare a proprietatii construite.

Conceptul de cea mai buna utilizare reprezinta alternativa de utilizare a proprietatii selectata din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicarii metodelor de evaluare in capitolele urmatoare ale lucrarii.

Cea mai buna utilizare – este definita ca utilizarea rezonabila, probabila si permisa legal a unui teren liber sau construit care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat maximizarea valoarii.

Cea mai buna utilizare este analizata si in situatia terenului liber.

Cea mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare trebuie sa indeplineasca patru criterii, ea trebuind sa fie:

Dupa ce a rezultat din analiza ca una sau mai multe utilizari sunt rezonabil probabile, se trece la verificarea fezabilitatii financiare. Utilizarea din care rezulta valoarea cea mai mare, in corelare cu celelalte utilizari, este considerata cea mai buna utilizare.

Aplicarea acestei definitii permite evaluatorilor sa aprecieze efectele deteriorarii si deprecierii asupra constructiilor, care sunt cele mai adecvate amenajari si constructii, fezabilitatea proiectelor de reabilitare si renovare si multe alte situatii de evaluare.

Pe pietele caracterizate de o volatilitate deosebita sau de dezechilibre severe intre oferta si cerere, cea mai buna utilizare a proprietatii poate fi pastrarea acesteia pentru utilizarea viitoare. In alte situatii, in care sunt identificate mai multe tipuri potentiale de cea mai buna utilizare, evaluatorul ar trebui sa analizeze aceste utilizari alternative ca si nivelele de venituri si cheltuieli viitoare previzionate.

Conceptul de cea mai buna utilizare este o parte fundamentala si integranta a estimarilor valorii de piata. Coldwell Banker Valuation analizeaza in detaliu fiecare alternativa de utilizare, si propune varianta care maximizeaza valoarea unei proprietati.

Utilitatea este mai degraba un termen relativ sau comparativ si nu un criteriu absolut. De exemplu, utilitatea terenului agricol este masurata prin capacitatea sa productiva. Valoarea sa este o functie a cantitatii si calitatii produsului pe care pamantul il produce, in sens agricol, sau o functie a cantitatii si calitatii constructiilor esentiale pentru activitatea agricola. Daca terenul are potential de dezvoltare, productia sa este estimata in functie de utilizarea sa din perspectiva rezidentiala, comerciala, industriala sau dintr-o utilizare mixta. Ca urmare, valoarea terenului se stabileste prin evaluarea utilitatii sale in conditiile factorilor legali, fizici, functionali, economici si de mediu care influenteaza capacitatea sa productiva.

Evolutia preturilor in timp este rezultatul efectelor specifice si generale ale fortelor economice si sociale. Fortele generale pot duce la modificari ale nivelurilor pretului si ale puterii relative de cumparare a banilor. Actionand in anumite momente, fortele specifice, cum ar fi schimbarile tehnologice, pot genera mutatii in cerere si oferta si pot crea modificari majore ale preturilor.

In evaluarea proprietatii imobiliare sunt aplicate multe dintre principiile recunoscute. Este vorba despre principiile cererii si ofertei, concurentei, substitutiei, anticiparii sau asteptarii, schimbarii si altele. Elementul comun al acestor principii consta in efectul lor direct sau indirect asupra gradului de utilitate si productivitatii unei proprietati. Ca urmare, se poate spune ca utilitatea unei proprietati imobiliare reflecta influentele combinate ale tuturor fortelor pietei care sustin valoarea proprietatii.