Coldwell Banker

Propr. administrative

Evaluarea  proprietatilor administrative mari include:

• evaluarea centrelor de afaceri;
• evaluarea cladirilor de birouri;
• evaluarea showroom-uri;
• evaluarea centrelor comerciale

In general, aceste proprietati se tranzactioneaza de catre investitori, persoane autorizate in sensul cunoasterii riscurilor implicate de o astfel de investitie de cele mai multe ori de dimensiuni mari. Valoarea acestor proprietati este data de randamentul investitiei intr-un astfel de spatiu commercial, respectiv capacitatea acestuia de a genera venit. Standardul de evaluare stipuleaza urmatoarele:
”Se iau in considerare informaţiile referitoare la veniturile şi cheltuielile aferente proprietăţii evaluate şi estimează valoarea printr-un proces de capitalizare. Capitalizarea leagă venitul (de obicei, venitul net) de un anumit tip de valoare prin convertirea lui într-o estimare de valoare. Acest proces poate lua în considerare relaţionările directe (cunoscute ca rate de capitalizare),  ratele de actualizare (care reflectă rentabilitatea investiţiei), sau ambele. În general, principiul substituţiei arată că fluxul de venit care produce cel mai mare profit, corespunzător unui anumit nivel de risc, conduce la cea mai probabilă mărime a valorii”

Pentru evaluarea spatiilor comerciale, in general, se folosesc de asememea toate cele 3 metode standard de evaluare care sunt reconciliate la finalul raportului de evaluare pe baza criteriilor de adecvare, precizie si cantitatea/disponibilitatea informatiilor. Avand in vedere specificul acest proprietati, o pondere mai mare in estimarea valorii finale o are metoda de evaluare abordarea prin capitalizarea veniturilor.
Rata de capitalzare se calculeaza pe baza informatiilor disponibile din segmentul de piata care include respectiva proprietate. Definitia pietei in viziunea evaluarilor este urmatoarea:

„O piaţă este mediul în care bunurile, mărfurile şi serviciile sunt comercializate între cumpărători şi vânzători, prin mecanismul preţului. Conceptul de piaţă presupune că bunurile şi/sau serviciile se pot tranzacţiona fără restricţii, între cumpărători şi vânzători. Fiecare parte va răspunde la raporturile dintre cerere şi ofertă şi la alţi factori de stabilire a preţului, în funcţie de capacitatea şi cunoştinţele proprii, de imaginea proprie asupra utilităţii relative a bunurilor şi/sau serviciilor, precum şi de nevoile şi dorinţele individuale. O piaţă se imparte in segmente de piata.

Fiecare abordare în evaluare are metode alternative de aplicare. Experienţa şi competenţa evaluatorului, standardele naţionale, cerinţele pieţei şi informaţiile disponibile în combinarea lor determină care metodă sau ce metode sunt aplicabile. Raţiunea pentru existenţa abordărilor şi metodelor alternative constă în punerea la dispoziţia evaluatorului a unei serii de proceduri analitice care vor fi apreciate şi reconciliate, într-o valoare finală, în funcţie de tipul de valoare implicat.
În general, abordările şi metodele de evaluare sunt comune tuturor tipurilor posibile de evaluări, incluzând proprietatea imobiliară, proprietatea mobiliară (bunurile mobile), întreprinderile şi activele financiare. Totuşi, evaluarea diferitelor tipuri de proprietate implică surse diferite de informaţii, care reflectă în mod adecvat piaţa pe care proprietatea (şi/sau serviciul sau întreprinderea) este evaluată.